成 立 業 主 立 案 法 團
   
 

引 言

  • 管 理 私 人 大 廈 是 業 主 應 盡 的 責 任 。 政 府 在 大 廈 管 理 方 面 的 政 策 , 一 直 是 鼓 勵 和 協 助 業 主 成 立 業 主 立 案 法 團 ( 法 團 ) , 以 便 他 們 有 效 地 管 理 大 廈 。

  • 《 建 築 物 管 理 條 例 》 ( 第 344 章 )( 下 稱 “ 條 例 ” ) 旨 在 為 法 團 的 成 立 和 運 作 提 供 法 律 綱 領 , 以 便 私 人 大 廈 業 主 成 立 法 團 , 更 妥 善 地 管 理 目 己 的 物 業 。


成 立 業 主 立 案 法 團 的 目 的

  • 香 港 地 少 人 多 , 市 民 大 多 居 住 在 私 人 多 層 大 廈 或 由 多 幢 大 廈 組 成 的 私 人 屋 苑 。 這 些 大 廈 和 屋 苑 由 多 個 單 位 組 成 , 單 位 數 目 由 數 百 至 數 千 個 不 等 。 單 位 的 業 主 有 責 任 共 同 管 理 和 維 修 所 居 住 的 大 廈 或 屋 苑 。 如 果 因 為 大 廈 或 屋 苑 管 理 不 善 或 其 公 用 部 分 缺 乏 維 修 而 造 成 任 何 意 外 , 有 關 業 主 須 負 上 共 同 及 各 別 的 法 律 責 任 。

  • 管 理 和 維 修 建 築 物 並 非 簡 單 的 事 情 , 涉 及 的 工 作 繁 多 , 包 括 清 潔 公 用 地 方 、 處 理 垃 圾 、 保 安 , 以 及 非 經 常 性 的 工 作 , 例 如 聘 任 物 業 管 理 公 司 和 維 修 建 築 物 等 。 如 建 築 物 並 無 成 立 法 團 , 視 乎 有 關 建 築 物 公 契 的 規 定 , 建 築 物 所 有 管 理 和 維 修 事 宜 可 能 須 由 全 部 業 主 共 同 決 定 。 對 於 由 數 百 甚 至 數 千 個 單 位 組 成 的 大 廈 或 屋 苑 來 說 , 這 不 但 費 時 失 事 , 而 且 不 大 可 行 。

  • 要 妥 善 管 理 建 築 物 , 讓 業 主 有 一 個 舒 適 的 居 住 環 境 , 並 使 他 們 的 資 產 不 會 因 建 築 物 管 理 和 維 修 不 善 而 受 到 影 響 , 成 立 法 團 雖 不 是 唯 一 的 途 徑 , 但 卻 是 最 可 行 的 方 法 。 法 團 是 根 據 條 例 成 立 的 獨 立 法 人 組 織 , 在 法 律 上 代 表 所 有 業 主 管 理 建 築 物 的 公 用 部 分 , 行 使 和 執 行 有 關 的 權 利 、 權 力 、 特 權 和 職 責 , 並 有 權 任 免 物 業 管 理 公 司 及 監 督 其 工 作 。

  • 條 例 訂 明 法 團 會 議 可 通 過 有 關 建 築 物 公 用 部 分 的 控 制 、 管 理 和 行 政 事 宜 , 以 及 有 關 該 等 公 用 部 分 的 翻 新 、 改 善 或 裝 飾 的 決 議 , 而 該 等 決 議 對 管 理 委 員 會 ( 管 委 會 ) 和 全 部 業 主 均 具 約 束 力 。

  • 條 例 也 清 楚 訂 明 法 團 的 職 責 及 權 力 。 法 團 負 有 法 律 責 任 , 妥 善 管 理 和 維 修 建 築 物 的 公 用 部 分 , 並 須 採 取 一 切 合 理 必 需 的 措 施 , 以 執 行 公 契 載 明 有 關 建 築 物 公 用 部 分 的 管 理 職 責 。 至 於 權 力 方 面 , 法 團 可 決 定 是 否 聘 請 受 薪 員 工 、 物 業 管 理 公 司 或 其 他 專 業 機 構 或 人 員 , 協 助 或 由 其 代 表 法 團 執 行 法 團 根 據 條 例 或 公 契 而 擁 有 的 職 責 和 權 力 。 法 團 根 據 條 例 第 18 條 履 行 其 職 責 及 行 使 其 權 力 時 , 須 以 民 政 事 務 局 局 長 按 照 條 例 第 44(1) 條 發 出 的 工 作 守 則 為 指 引 。