成 立 業 主 立 案 法 團
   
 

成 立 業 主 立 案 法 團 的 程 序

業 主 如 擬 根 據 條 例 第 3 條 ( 即 由 總 共 擁 有 不 少 於 5% 業 權 份 數 的 業 主 委 任 一 名 業 主 作 為 召 集 人 ) 委 出 管 委 會 和 成 立 法 團 ， 須 按 下 文 所 載 的 程 序 ， 召 開 業 主 會 議 。

如 有 疑 問 ， 業 主 可 參 閱 有 關 條 文 ， 也 可 向 所 屬 地 區 的 民 政 事 務 處 地 區 大 廈 管 理 聯 絡 小 組 ( 聯 絡 小 組 ) 查 詢 ， 或 徵 詢 律 師 的 意 見 。


業 主 會 議 舉 行 前 的 準 備 工 作

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委 任 召 集 人 和 收 集 業 主 的 資 料

(1) 由 總 共 擁 有 不 少 於 5% 業 權 份 數 的 業 主 委 任 一 名 業 主 作 為 召 集 人 。 該 等 業 主 可 用 土 地 註 冊 處 提 供 的 表 格 紀 錄 委 任 召 集 人 的 決 定 。
   
(2) 召 集 人 應 查 閱 建 築 物 的 公 契 ， 紀 錄 各 單 位 的 業 權 份 數 及 投 票 權 ， 以 便 在 業 主 會 議 上 紀 錄 親 自 出 席 及 授 權 代 表 出 席 會 議 的 業 主 所 擁 有 的 業 權 份 數 。 建 築 物 公 契 屬 公 開 資 料 ， 召 集 人 可 前 往 土 地 註 冊 處 辦 事 處 或 經 土 地 註 冊 處 的 網 頁 ( 網 址 ﹕ www.landreg.gov.hk) ， 取 得 有 關 資 料 的 副 本 。 索 取 副 本 前 必 須 繳 付 指 定 的 費 用 。
   
(3) 召 集 人 應 查 閱 土 地 登 記 冊 ， 確 定 各 單 位 的 業 主 姓 名 。
   
(4) 載 有 建 築 物 各 單 位 業 主 紀 錄 的 土 地 登 記 冊 屬 公 開 資 料 ， 召 集 人 可 直 接 前 往 土 地 註 冊 處 辦 事 處 或 經 土 地 註 冊 處 的 網 頁 ， 取 得 有 關 資 料 的 副 本 。 索 取 副 本 前 必 須 繳 付 指 定 的 費 用 。
   
(5) 召 集 人 也 可 使 用 有 關 的 申 請 表 格 ， 向 所 屬 地 區 的 民 政 事 務 處 申 請 豁 免 業 權 查 冊 收 費 證 明 書 ， 向 土 地 註 冊 處 免 費 索 取 業 主 紀 錄 。 每 一 建 築 物 只 會 獲 發 有 關 證 明 書 一 次 。
   
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發 出 業 主 會 議 通 知

(6) 召 集 人 須 確 定 ， 業 主 會 議 通 知 清 楚 列 出 會 議 日 期 、 時 間 、 地 點 及 議 程 。 議 程 只 可 列 出 關 乎 成 立 法 團 和 委 出 管 委 會 的 決 議 。
   
(7) 召 集 人 須 確 定 ， 會 議 通 知 上 的 建 築 物 地 址 ( 尤 其 是 建 築 物 名 稱 ) 與 土 地 登 記 冊 上 所 載 的 資 料 相 同 ( 可 參 考 差 餉 物 業 估 價 署 出 版 的 《 樓 宇 名 稱 》 或 公 契 上 有 關 建 築 物 的 名 稱 ) 。
   
(8) 召 集 人 須 確 定 ， 業 主 會 議 通 知 在 業 主 會 議 日 期 至 少 14 天 前 送 達 每 一 名 業 主 、 公 契 經 理 人 及 公 契 授 權 人 ( 如 有 的 話 ) 。 送 達 方 式 包 括 當 面 遞 交 、 郵 寄 往 收 件 人 最 後 為 人 所 知 的 地 址 ， 或 放 在 業 主 單 位 ／ 單 位 信 箱 內 。
   
(9) 召 集 人 須 確 定 ， 業 主 會 議 通 知 於 業 主 會 議 日 期 至 少 14 天 前 在 建 築 物 的 顯 眼 處 展 示 。
   
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處 理 委 任 代 表 的 文 書 ( 即 授 權 書 )

(10) 召 集 人 須 確 定 所 製 備 的 委 任 代 表 的 文 書 符 合 條 例 附 表 1A 表 格 1 所 列 的 法 定 格 式 。
   
(11) 委 任 代 表 的 文 書 可 連 同 業 主 會 議 通 知 一 併 發 給 業 主 ， 或 存 放 於 建 築 物 的 管 理 處 ( 如 有 的 話 ) 讓 業 主 索 取 。 委 任 代 表 的 文 書 宜 附 有 說 明 文 件 ， 說 明 索 取 業 主 個 人 資 料 的 目 的 。
   
(12) 召 集 人 宜 提 醒 業 主 ， 如 擬 委 任 代 表 ， 須 在 業 主 會 議 舉 行 的 時 間 至 少 48 小 時 前 ， 把 委 任 代 表 的 文 書 送 交 召 集 人 。
   
(13) 召 集 人 須 向 所 有 送 交 委 任 代 表 的 文 書 的 業 主 發 出 確 認 收 據 。 收 據 可 放 在 有 關 業 主 的 單 位 或 單 位 的 信 箱 內 。
   
(14) 召 集 人 須 決 定 委 任 代 表 的 文 書 是 否 有 效 。
   
(15) 委 任 代 表 的 文 書 須 按 照 以 下 的 方 式 訂 立 和 送 交 ， 方 屬 有 效 ：
(i) 委 任 代 表 的 文 書 必 須 符 合 條 例 指 明 的 格 式 ， 並 須 由 業 主 簽 署 。 如 業 主 是 法 人 團 體 ( 即 公 司 、 社 團 等 ) ， 則 須 蓋 上 其 印 章 或 圖 章 ， 並 由 獲 該 法 人 團 體 就 有 關 業 主 會 議 而 授 權 的 人 簽 署 。
   
(ii) 所 有 委 任 代 表 的 文 書 均 須 在 業 主 會 議 舉 行 的 時 間 至 少 48 小 時 前 送 交 會 議 召 集 人 。

( 召 集 人 如 確 定 某 單 位 的 業 主 所 送 交 的 委 任 代 表 的 文 書 無 效 ， 宜 在 業 主 會 議 舉 行 前 通 知 有 關 業 主 。 )
   
(16) 召 集 人 須 製 備 一 覽 表 ， 載 列 所 有 已 送 交 委 任 代 表 的 文 書 ( 不 論 該 文 書 是 否 有 效 ) 的 業 主 所 屬 的 單 位 ， 在 業 主 會 議 舉 行 的 時 間 前 在 會 議 地 點 的 顯 眼 處 張 貼 ， 直 至 會 議 結 束 為 止 。

( 召 集 人 如 確 定 某 單 位 的 業 主 所 送 交 的 委 任 代 表 的 文 書 無 效 ， 宜 在 一 覽 表 所 載 的 有 關 單 位 上 作 出 標 記 ， 讓 與 會 人 士 知 悉 。 )


舉 行 業 主 會 議

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確 定 業 主 會 議 符 合 法 定 人 數

(1) 召 集 人 須 清 楚 紀 錄 出 席 業 主 及 委 任 代 表 的 姓 名 、 所 屬 的 單 位 ， 以 及 所 擁 有 的 業 權 份 數 。
   
(2) 召 集 人 須 確 定 業 主 會 議 符 合 法 定 人 數 ， 即 業 主 人 數 的 10% ( 包 括 親 自 出 席 及 委 任 代 表 出 席 的 業 主 ) 。

( 條 例 附 表 11 闡 明 在 計 算 業 主 會 議 法 定 人 數 時 ， 有 關 業 主 百 分 率 的 計 算 方 法 。 舉 例 ︰ 1 個 單 位 的 業 權 由 多 人 共 同 擁 有 ， 會 計 算 為 1 名 業 主 ； 1 名 業 主 擁 有 多 個 單 位 ， 會 計 算 為 1 名 業 主 ； 1 名 獲 10 名 業 主 委 任 為 代 表 出 席 會 議 的 人 ， 會 計 算 為 10 名 業 主 。 )
   
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主 持 業 主 會 議

(3) 召 集 人 須 主 持 業 主 會 議 。
   
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決 定 投 票 方 法

(4) 如 須 進 行 表 決 ， 召 集 人 須 在 投 票 前 向 出 席 業 主 會 議 的 業 主 解 釋 投 票 方 法 ， 例 如 舉 手 或 在 投 票 表 格 上 使 用 “tick” 或 “corss” 號 。
   
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解 釋 計 算 票 數 的 方 法

(5) 除 公 契 另 有 規 定 外 ， 業 主 每 擁 有 一 份 業 權 份 數 ， 即 有 一 票 。 業 主 親 自 或 委 任 代 表 出 席 而 投 下 的 有 效 票 均 會 計 算 在 內 。
   
(6) 某 份 數 如 由 2 人 或 多 於 2 人 共 同 擁 有 ， 則 ：
(i) 屬 該 單 位 份 數 的 票 ︰
(a) 可 由 共 同 擁 有 人 共 同 委 任 的 1 名 代 表 投 下 ；
(b) 可 由 共 同 擁 有 人 所 委 任 他 們 當 中 的 1 人 投 下 ； 或
(c) 如 沒 有 按 (a) 及 (b) 的 情 況 下 作 出 委 任 ， 則 可 由 其 中 1 名 共 同 擁 有 人 親 自 投 下 ， 或 由 其 中 1 名 共 同 擁 有 人 所 委 任 的 代 表 投 下 。
   
(ii) 倘 有 多 於 1 名 共 同 擁 有 人 擬 就 其 單 位 份 數 投 票 ， 召 集 人 只 可 視 在 土 地 登 記 冊 排 名 最 先 的 共 同 擁 有 人 所 投 的 票 為 有 效 ， 不 論 其 是 否 親 自 投 下 或 委 任 代 表 出 席 投 下 。
   
(7) 在 業 主 會 議 上 斷 定 某 決 議 是 否 獲 過 半 數 票 通 過 時 ， 無 須 理 會 ：
(i) 沒 有 出 席 業 主 會 議 的 業 主 ；
   
(ii) 出 席 業 主 會 議 但 沒 有 投 票 的 業 主 ；
   
(iii) 空 白 或 無 效 的 票 ；
   
(iv) 棄 權 票 。
   
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委 出 管 委 會

(8) 召 集 人 須 確 定 業 主 通 過 委 出 管 委 會 和 成 立 法 團 的 決 議 獲 過 半 數 票 通 過 ， 以 及 獲 總 共 擁 有 不 少 於 30% 業 權 份 數 的 業 主 支 持 。
   
(9) 召 集 人 須 確 定 業 主 藉 以 過 半 數 票 通 過 的 決 議 ， 決 定 管 委 會 委 員 的 人 數 。

條 例 附 表 2 第 1(1) 段 根 據 建 築 物 單 位 的 數 目 規 定 管 委 會 委 員 人 數 ︰
* 建 築 物 單 位 不 多 於 50 個 ， 委 員 人 數 不 少 於 3 人 ；
   
* 建 築 物 單 位 數 目 多 於 50 個 但 不 多 於 100 個 ， 委 員 人 數 不 少 於 7 人 ；
   
* 建 築 物 單 位 多 於 100 個 ， 委 員 人 數 不 少 於 9 人 。
   
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委 任 管 委 會 委 員 、 主 席 、 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 、 秘 書 和 司 庫

(10) 召 集 人 須 確 定 ， 業 主 在 同 一 業 主 會 議 上 ， 藉 決 議 以 “ 得 票 最 多 者 當 選 ” 投 票 制 ， 從 他 們 當 中 選 出 合 資 格 的 管 委 會 委 員 。 如 候 選 人 的 數 目 不 多 於 管 委 會 委 員 的 數 目 ， 則 該 等 候 選 人 會 被 視 作 自 動 當 選 。
   
(11) 召 集 人 須 確 定 ， 業 主 在 同 一 業 主 會 議 上 ， 藉 以 過 半 數 票 通 過 的 決 議 ， 決 定 是 否 設 立 管 委 會 副 主 席 一 職 。
   
(12) 召 集 人 須 確 定 ， 業 主 在 同 一 業 主 會 議 上 ， 藉 決 議 以 “ 得 票 最 多 者 當 選 ” 投 票 制 ， 從 管 委 會 委 員 當 中 選 出 主 席 、 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 、 秘 書 及 司 庫 各 一 名 。

秘 書 及 司 庫 可 無 須 由 管 委 會 委 員 或 業 主 出 任 。

如 有 關 職 位 只 有 一 名 候 選 人 ， 則 該 名 候 選 人 會 被 視 作 自 動 當 選 。
   
(13) 結 束 點 票 後 ， 如 出 現 票 數 相 同 的 情 況 ， 須 以 抽 籤 方 式 決 定 結 果 ； 中 籤 者 被 視 作 獲 選 。
   
(14) 召 集 人 須 清 楚 紀 錄 投 票 結 果 及 所 通 過 的 決 議 。

( 民 政 事 務 總 署 編 製 的 “ 點 票 易 ” 電 腦 程 式 ， 有 助 點 票 工 作 。 )
   
(15) 召 集 人 須 提 醒 各 管 委 會 委 員 以 土 地 註 冊 處 指 明 的 聲 明 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 )， 聲 明 他 們 並 非 下 段 所 描 述 的 人 ， 並 須 在 獲 委 任 後 的 21 天 內 把 已 簽 妥聲 明 書 送 交 管 委 會 秘 書 。 管 委 會 委 員 如 沒 有 遵 守 有 關 規 定 ， 即 停 任 管 委 會 委 員 。
   
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擔 任 管 委 會 委 員 的 資 格

(16) 召 集 人 須 提 醒 業 主 下 述 的 人 無 資 格 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 ﹕
(i) 未 獲 解 除 破 產 的 破 產 人 ， 或 曾 於 過 去 5 年 內 在 沒 有 向 債 權 人 全 數 償 還 債 務 的 情 況 下 獲 解 除 破 產 或 與 其 債 權 人 達 成 《 破 產 條 例 》 ( 第 6 章 ) 所 指 的 自 願 安 排 的 人 ；
   
(ii) 曾 於 過 去 5 年 內 在 香 港 或 其 他 地 方 被 裁 定 犯 某 罪 行 ， 並 就 該 罪 行 被 判 處 為 期 超 過 3 個 月 而 又 不 得 選 擇 以 罰 款 代 替 監 禁 ( 不 論 是 否 獲 得 緩 刑 ) 的 人 。


業 主 會 議 後 的 跟 進 工 作

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保 留 委 任 代 表 的 文 書

(1) 召 集 人 須 把 收 到 的 所 有 委 任 代 表 的 文 書 送 交 新 委 出 的 管 委 會 。 管 委 會 須 保 留 該 等 文 書 至 少 12 個 月 。
   
(2) 如 業 主 會 議 未 能 通 過 決 議 成 立 法 團 和 委 出 管 委 會 ， 召 集 人 須 保 留 所 有 收 到 的 委 任 代 表 的 文 書 至 少 12 個 月 。
   
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向 土 地 註 冊 處 處 長 申 請 註 冊 成 為 法 團

(3) 新 委 出 的 管 委 會 須 在 有 關 業 主 會 議 舉 行 後 的 28 天 內 ， 以 指 定 的 表 格 ( 附 個 人 資 料 說 明 ) 向 土 地 註 冊 處 處 長 申 請 註 冊 成 為 法 團 。
   
(4) 申 請 書 須 連 同 下 列 文 件 一 併 遞 交 ：
(i) 有 關 建 築 物 的 公 契 副 本 一 份 ；
   
(ii) 委 出 管 委 會 和 委 任 委 員 、 主 席 、 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 、 秘 書 和 司 庫 的 決 議 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 ) 或 其 他 文 件 ( 例 如 會 議 紀 錄 ) 的 認 證 副 本 ；
   
(iii) 管 委 會 主 席 或 秘 書 的 聲 明 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 )， 聲 明 已 遵 守 條 例 委 出 管 委 會 ；
   
(iv) 各 管 委 會 委 員 的 聲 明 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 )， 聲 明 他 們 並 非 條 例 附 表 2 第 4(1)(a) 或 第 4(1)(b) 段 所 描 述 的 人 。
( 秘 書 在 收 到 管 委 會 委 員 聲 明 書 後，須 填 妥 提 交 聲 明 確 認 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 ) 。 管 委 會 在 向 土 地 註 冊 處 遞 交 申 請 書 時 ， 須 一 併 提 交 由 秘 書 簽 妥 的 確 認 書 。 )
( 如 委 出 管 委 會 的 業 主 會 議 是 根 據 ︰
* 條 例 第 3 條 召 開 ， 而 業 主 是 以 載 列 表 格 紀 錄 委 任 召 集 人 的 決 定 ， 管 委 會 在 向 土 地 註 冊 處 遞 交 申 請 書 時 ， 可 以 同 時 提 交 有 關 表 格 ， 以 證 明 召 集 人 的 委 任 。
   
(5) 上 文 所 提 述 的 兩 款 聲 明 書 ， 有 關 人 士 可 到 土 地 註 冊 處 辦 事 處 、香 港 房 屋 協 會 指 定 物 業 管 理 諮 詢 中 心 或 各 區 民 政 事 務 處 的 諮 詢 服 務 中 心 作 出 法 定 聲 明 ，也 可 在 其 他 獲 法 律 授 權 監 誓 的 人 ( 例 如 ︰ 太 平 紳 士 、 律 師 和 公 證 人 ) 面 前 作 出 法 定 聲 明 。
   
(6) 管 委 會 主 席 或 秘 書 宜 親 自 到 土 地 註 冊 處 辦 事 處 辦 理 申 請 手 續 ， 以 及 繳 付 所 需 費 用 。 在 遞 交 申 請 書 前 ， 可 先 行 預 約 ， 以 節 省 時 間 。

( 如 管 委 會 主 席 或 秘 書 是 法 人 團 體 ， 其 代 表 到 土 地 註 冊 處 辦 事 處 辦 理 申 請 手 續 時 ， 須 攜 帶 該 團 體 的 印 章 或 圖 章 。 )
   
(7) 視 乎 個 別 情 況 ， 土 地 註 冊 處 約 需 1 至 3 個 月 時 間 辦 理 有 關 申 請 。 如 希 望 在 1 個 月 內 完 成 註 冊 程 序 ， 須 在 遞 交 申 請 書 時 以 書 面 說 明 原 因 。
   
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展 示 法 團 註 冊 證 書 副 本

(8) 土 地 註 冊 處 處 長 在 審 批 法 團 註 冊 申 請 後 ， 會 在 收 取 有 關 費 用 後 向 獲 批 的 法 團 發 出 一 份 註 冊 證 書 。
   
(9) 法 團 成 立 日 期 為 土 地 註 冊 處 發 出 註 冊 證 書 當 日 。 由 發 出 註 冊 證 書 當 日 起 ， 當 其 時 的 業 主 即 成 為 一 個 永 久 延 續 的 法 人 團 體 ， 而 新 委 出 的 管 委 會 即 當 作 為 法 團 的 第 一 屆 管 委 會 。
   
(10) 管 委 會 須 按 照 條 例 第 11 條 的 規 定 ， 在 建 築 物 內 的 顯 眼 處 展 示 下 列 文 件 ︰
(i) 法 團 註 冊 證 書 的 副 本 ； 以 及
   
(ii) 法 團 註 冊 辦 事 處 的 通 告 ( 如 辦 事 處 設 於 建 築 物 內 的 話 ) ； 或
   
(iii) 法 團 註 冊 辦 事 處 通 告 的 副 本 ， 但 其 上 批 註 有 註 冊 辦 事 處 的 地 址 ( 如 辦 事 處 並 非 設 於 建 築 物 內 的 話 ) 。
   
(11) 如 法 團 註 冊 辦 事 處 並 非 設 於 建 築 物 內 ， 管 委 會 須 把 註 冊 辦 事 處 的 通 告 展 示 於 辦 事 處 的 顯 眼 處 。
   
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法 團 登 記 冊

(12) 土 地 註 冊 處 處 長 備 存 法 團 登 記 冊 ， 並 准 許 任 何 人 在 任 何 合 理 時 間 查 閱 登 記 冊 。 法 團 登 記 冊 載 列 法 團 名 稱 、 建 築 物 名 稱 ( 如 有 的 話 ) 及 地 址 、 法 團 註 冊 辦 事 處 的 地 址 ， 以 及 管 委 會 全 體 委 員 的 姓 名 和 地 址 等 。 即 使 秘 書 及 司 庫 並 非 管 委 會 委 員 ， 其 姓 名 和 地 址 也 會 列 載 於 法 團 登 記 冊 內 。
   
(13) 列 載 於 法 團 登 記 冊 內 的 資 料 如 有 任 何 變 動 ， 管 委 會 秘 書 須 在 28 天 內 以 土 地 註 冊 處 處 長 指 明 的 格 式 ， 通 知 土 地 註 冊 處 處 長 。
   
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備 存 業 主 登 記 冊

(14) 管 委 會 秘 書 須 備 存 載 有 建 築 物 各 單 位 業 主 名 稱 和 地 址 的 登 記 冊 。 單 位 如 已 承 造 按 揭 ， 秘 書 須 在 登 記 冊 內 紀 錄 已 登 記 承 按 人 的 名 稱 和 地 址 。
   
(15) 除 非 管 委 會 秘 書 接 獲 業 主 或 已 登 記 承 按 人 的 書 面 通 知 ， 表 示 須 在 登 記 冊 上 紀 錄 其 他 地 址 ， 否 則 業 主 的 地 址 須 為 其 擁 有 單 位 的 地 址 ， 而 已 登 記 承 按 人 的 地 址 須 為 已 登 記 按 揭 契 約 上 所 載 的 地 址 。
   
(16) 管 委 會 秘 書 須 不 時 就 單 位 業 主 和 已 登 記 承 按 人 的 變 動 修 訂 登 記 冊 內 的 資 料 。