成 立 業 主 立 案 法 團
   
 

成 立 業 主 立 案 法 團 的 程 序

業 主 如 擬 根 據 條 例 第 3 條 ( 即 由 總 共 擁 有 不 少 於 5% 業 權 份 數 的 業 主 委 任 一 名 業 主 作 為 召 集 人 ) 委 出 管 委 會 和 成 立 法 團 , 須 按 下 文 所 載 的 程 序 , 召 開 業 主 會 議 。

如 有 疑 問 , 業 主 可 參 閱 有 關 條 文 , 也 可 向 所 屬 地 區 的 民 政 事 務 處 地 區 大 廈 管 理 聯 絡 小 組 ( 聯 絡 小 組 ) 查 詢 , 或 徵 詢 律 師 的 意 見 。


業 主 會 議 舉 行 前 的 準 備 工 作

  • 委 任 召 集 人 和 收 集 業 主 的 資 料

    • (1) 由 總 共 擁 有 不 少 於 5% 業 權 份 數 的 業 主 委 任 一 名 業 主 作 為 召 集 人 。 該 等 業 主 可 用 土 地 註 冊 處 提 供 的 表 格 紀 錄 委 任 召 集 人 的 決 定 。

    • (2) 召 集 人 應 查 閱 建 築 物 的 公 契 , 紀 錄 各 單 位 的 業 權 份 數 及 投 票 權 , 以 便 在 業 主 會 議 上 紀 錄 親 自 出 席 及 授 權 代 表 出 席 會 議 的 業 主 所 擁 有 的 業 權 份 數 。 建 築 物 公 契 屬 公 開 資 料 , 召 集 人 可 前 往 土 地 註 冊 處 辦 事 處 或 經 土 地 註 冊 處 的 網 頁 ( 網 址 ﹕ www.landreg.gov.hk) , 取 得 有 關 資 料 的 副 本 。 索 取 副 本 前 必 須 繳 付 指 定 的 費 用 。

    • (3) 召 集 人 應 查 閱 土 地 登 記 冊 , 確 定 各 單 位 的 業 主 姓 名 。

    • (4) 載 有 建 築 物 各 單 位 業 主 紀 錄 的 土 地 登 記 冊 屬 公 開 資 料 , 召 集 人 可 直 接 前 往 土 地 註 冊 處 辦 事 處 或 經 土 地 註 冊 處 的 網 頁 , 取 得 有 關 資 料 的 副 本 。 索 取 副 本 前 必 須 繳 付 指 定 的 費 用 。

    • (5) 召 集 人 也 可 使 用 有 關 的 申 請 表 格 , 向 所 屬 地 區 的 民 政 事 務 處 申 請 豁 免 業 權 查 冊 收 費 證 明 書 , 向 土 地 註 冊 處 免 費 索 取 業 主 紀 錄 。 每 一 建 築 物 只 會 獲 發 有 關 證 明 書 一 次 。

  • 發 出 業 主 會 議 通 知

    • (6) 召 集 人 須 確 定 , 業 主 會 議 通 知 清 楚 列 出 會 議 日 期 、 時 間 、 地 點 及 議 程 。 議 程 只 可 列 出 關 乎 成 立 法 團 和 委 出 管 委 會 的 決 議 。

    • (7) 召 集 人 須 確 定 , 會 議 通 知 上 的 建 築 物 地 址 ( 尤 其 是 建 築 物 名 稱 ) 與 土 地 登 記 冊 上 所 載 的 資 料 相 同 ( 可 參 考 差 餉 物 業 估 價 署 出 版 的 《 樓 宇 名 稱 》 或 公 契 上 有 關 建 築 物 的 名 稱 ) 。

    • (8) 召 集 人 須 確 定 , 業 主 會 議 通 知 在 業 主 會 議 日 期 至 少 14 天 前 送 達 每 一 名 業 主 、 公 契 經 理 人 及 公 契 授 權 人 ( 如 有 的 話 ) 。 送 達 方 式 包 括 當 面 遞 交 、 郵 寄 往 收 件 人 最 後 為 人 所 知 的 地 址 , 或 放 在 業 主 單 位 / 單 位 信 箱 內 。

    • (9) 召 集 人 須 確 定 , 業 主 會 議 通 知 於 業 主 會 議 日 期 至 少 14 天 前 在 建 築 物 的 顯 眼 處 展 示 。

  • 處 理 委 任 代 表 的 文 書 ( 即 授 權 書 )

    • (10) 召 集 人 須 確 定 所 製 備 的 委 任 代 表 的 文 書 符 合 條 例 附 表 1A 表 格 1 所 列 的 法 定 格 式

    • (11) 委 任 代 表 的 文 書 可 連 同 業 主 會 議 通 知 一 併 發 給 業 主 , 或 存 放 於 建 築 物 的 管 理 處 ( 如 有 的 話 ) 讓 業 主 索 取 。 委 任 代 表 的 文 書 宜 附 有 說 明 文 件 , 說 明 索 取 業 主 個 人 資 料 的 目 的 。

    • (12) 召 集 人 宜 提 醒 業 主 , 如 擬 委 任 代 表 , 須 在 業 主 會 議 舉 行 的 時 間 至 少 48 小 時 前 , 把 委 任 代 表 的 文 書 送 交 召 集 人 。

    • (13) 召 集 人 須 向 所 有 送 交 委 任 代 表 的 文 書 的 業 主 發 出 確 認 收 據 。 收 據 可 放 在 有 關 業 主 的 單 位 或 單 位 的 信 箱 內 。

    • (14) 召 集 人 須 決 定 委 任 代 表 的 文 書 是 否 有 效 。

    • (15) 委 任 代 表 的 文 書 須 按 照 以 下 的 方 式 訂 立 和 送 交 , 方 屬 有 效 :
      • (i) 委 任 代 表 的 文 書 必 須 符 合 條 例 指 明 的 格 式 , 並 須 由 業 主 簽 署 。 如 業 主 是 法 人 團 體 ( 即 公 司 、 社 團 等 ) , 則 須 蓋 上 其 印 章 或 圖 章 , 並 由 獲 該 法 人 團 體 就 有 關 業 主 會 議 而 授 權 的 人 簽 署 。

      • (ii) 所 有 委 任 代 表 的 文 書 均 須 在 業 主 會 議 舉 行 的 時 間 至 少 48 小 時 前 送 交 會 議 召 集 人 。

      • ( 召 集 人 如 確 定 某 單 位 的 業 主 所 送 交 的 委 任 代 表 的 文 書 無 效 , 宜 在 業 主 會 議 舉 行 前 通 知 有 關 業 主 。 )

    • (16) 召 集 人 須 製 備 一 覽 表 , 載 列 所 有 已 送 交 委 任 代 表 的 文 書 ( 不 論 該 文 書 是 否 有 效 ) 的 業 主 所 屬 的 單 位 , 在 業 主 會 議 舉 行 的 時 間 前 在 會 議 地 點 的 顯 眼 處 張 貼 , 直 至 會 議 結 束 為 止 。

      ( 召 集 人 如 確 定 某 單 位 的 業 主 所 送 交 的 委 任 代 表 的 文 書 無 效 , 宜 在 一 覽 表 所 載 的 有 關 單 位 上 作 出 標 記 , 讓 與 會 人 士 知 悉 。 )


舉 行 業 主 會 議


  • 確 定 業 主 會 議 符 合 法 定 人 數

    • (1) 召 集 人 須 清 楚 紀 錄 出 席 業 主 及 委 任 代 表 的 姓 名 、 所 屬 的 單 位 , 以 及 所 擁 有 的 業 權 份 數 。

    • (2) 召 集 人 須 確 定 業 主 會 議 符 合 法 定 人 數 , 即 業 主 人 數 的 10% ( 包 括 親 自 出 席 及 委 任 代 表 出 席 的 業 主 ) 。

    • ( 條 例 附 表 11 闡 明 在 計 算 業 主 會 議 法 定 人 數 時 , 有 關 業 主 百 分 率 的 計 算 方 法 。 舉 例 ︰ 1 個 單 位 的 業 權 由 多 人 共 同 擁 有 , 會 計 算 為 1 名 業 主 ; 1 名 業 主 擁 有 多 個 單 位 , 會 計 算 為 1 名 業 主 ; 1 名 獲 10 名 業 主 委 任 為 代 表 出 席 會 議 的 人 , 會 計 算 為 10 名 業 主 。 )

  • 主 持 業 主 會 議

    • (3) 召 集 人 須 主 持 業 主 會 議 。


  • 決 定 投 票 方 法

    • (4) 如 須 進 行 表 決 , 召 集 人 須 在 投 票 前 向 出 席 業 主 會 議 的 業 主 解 釋 投 票 方 法 , 例 如 舉 手 或 在 投 票 表 格 上 使 用 “✔” 或 “❌” 號 。

  • 解 釋 計 算 票 數 的 方 法

    • (5) 除 公 契 另 有 規 定 外 , 業 主 每 擁 有 一 份 業 權 份 數 , 即 有 一 票 。 業 主 親 自 或 委 任 代 表 出 席 而 投 下 的 有 效 票 均 會 計 算 在 內 。

    • (6) 某 份 數 如 由 2 人 或 多 於 2 人 共 同 擁 有 , 則 :
      • (i) 屬 該 單 位 份 數 的 票 ︰
        • (a) 可 由 共 同 擁 有 人 共 同 委 任 的 1 名 代 表 投 下 ;
        • (b) 可 由 共 同 擁 有 人 所 委 任 他 們 當 中 的 1 人 投 下 ; 或
        • (c) 如 沒 有 按 (a) 及 (b) 的 情 況 下 作 出 委 任 , 則 可 由 其 中 1 名 共 同 擁 有 人 親 自 投 下 , 或 由 其 中 1 名 共 同 擁 有 人 所 委 任 的 代 表 投 下 。

      • (ii) 倘 有 多 於 1 名 共 同 擁 有 人 擬 就 其 單 位 份 數 投 票 , 召 集 人 只 可 視 在 土 地 登 記 冊 排 名 最 先 的 共 同 擁 有 人 所 投 的 票 為 有 效 , 不 論 其 是 否 親 自 投 下 或 委 任 代 表 出 席 投 下 。


    • (7) 在 業 主 會 議 上 斷 定 某 決 議 是 否 獲 過 半 數 票 通 過 時 , 無 須 理 會 :
      • (i) 沒 有 出 席 業 主 會 議 的 業 主 ;

      • (ii) 出 席 業 主 會 議 但 沒 有 投 票 的 業 主 ;

      • (iii) 空 白 或 無 效 的 票 ;

      • (iv) 棄 權 票 。



  • 委 出 管 委 會

    • (8) 召 集 人 須 確 定 業 主 通 過 委 出 管 委 會 和 成 立 法 團 的 決 議 獲 過 半 數 票 通 過 , 以 及 獲 總 共 擁 有 不 少 於 30% 業 權 份 數 的 業 主 支 持 。

    • (9) 召 集 人 須 確 定 業 主 藉 以 過 半 數 票 通 過 的 決 議 , 決 定 管 委 會 委 員 的 人 數 。

      條 例 附 表 2 第 1(1) 段 根 據 建 築 物 單 位 的 數 目 規 定 管 委 會 委 員 人 數 ︰
      • 建 築 物 單 位 不 多 於 50 個 , 委 員 人 數 不 少 於 3 人 ;

      • 建 築 物 單 位 數 目 多 於 50 個 但 不 多 於 100 個 , 委 員 人 數 不 少 於 7 人 ;

      • 建 築 物 單 位 多 於 100 個 , 委 員 人 數 不 少 於 9 人 。



  • 委 任 管 委 會 委 員 、 主 席 、 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 、 秘 書 和 司 庫

    • (10) 召 集 人 須 確 定 , 業 主 在 同 一 業 主 會 議 上 , 藉 決 議 以 “ 得 票 最 多 者 當 選 ” 投 票 制 , 從 他 們 當 中 選 出 合 資 格 的 管 委 會 委 員 。 如 候 選 人 的 數 目 不 多 於 管 委 會 委 員 的 數 目 , 則 該 等 候 選 人 會 被 視 作 自 動 當 選 。

    • (11) 召 集 人 須 確 定 , 業 主 在 同 一 業 主 會 議 上 , 藉 以 過 半 數 票 通 過 的 決 議 , 決 定 是 否 設 立 管 委 會 副 主 席 一 職 。

    • (12) 召 集 人 須 確 定 , 業 主 在 同 一 業 主 會 議 上 , 藉 決 議 以 “ 得 票 最 多 者 當 選 ” 投 票 制 , 從 管 委 會 委 員 當 中 選 出 主 席 、 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 、 秘 書 及 司 庫 各 一 名 。

      秘 書 及 司 庫 可 無 須 由 管 委 會 委 員 或 業 主 出 任 。

      如 有 關 職 位 只 有 一 名 候 選 人 , 則 該 名 候 選 人 會 被 視 作 自 動 當 選 。

    • (13) 結 束 點 票 後 , 如 出 現 票 數 相 同 的 情 況 , 須 以 抽 籤 方 式 決 定 結 果 ; 中 籤 者 被 視 作 獲 選 。

    • (14) 召 集 人 須 清 楚 紀 錄 投 票 結 果 及 所 通 過 的 決 議 。

      ( 民 政 事 務 總 署 編 製 的 “ 點 票 易 ” 電 腦 程 式 , 有 助 點 票 工 作 。 )

    • (15) 召 集 人 須 提 醒 各 管 委 會 委 員 以 土 地 註 冊 處 指 明 的 陳 述 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 ), 說 明 他 們 並 非 下 段 所 描 述 的 人 , 並 須 在 獲 委 任 後 的 21 天 內 把 已 簽 妥 陳 述 書 送 交 管 委 會 秘 書 。 管 委 會 委 員 如 沒 有 遵 守 有 關 規 定 , 即 停 任 管 委 會 委 員 。


  • 擔 任 管 委 會 委 員 的 資 格

    • (16) 召 集 人 須 提 醒 業 主 下 述 的 人 無 資 格 獲 委 任 為 管 委 會 委 員 ﹕
      • (i) 未 獲 解 除 破 產 的 破 產 人 , 或 曾 於 過 去 5 年 內 在 沒 有 向 債 權 人 全 數 償 還 債 務 的 情 況 下 獲 解 除 破 產 或 與 其 債 權 人 達 成 《 破 產 條 例 》 ( 第 6 章 ) 所 指 的 自 願 安 排 的 人 ;

      • (ii) 曾 於 過 去 5 年 內 在 香 港 或 其 他 地 方 被 裁 定 犯 某 罪 行 , 並 就 該 罪 行 被 判 處 為 期 超 過 3 個 月 而 又 不 得 選 擇 以 罰 款 代 替 監 禁 ( 不 論 是 否 獲 得 緩 刑 ) 的 人 。


業 主 會 議 後 的 跟 進 工 作


  • 保 留 委 任 代 表 的 文 書

    • (1) 召 集 人 須 把 收 到 的 所 有 委 任 代 表 的 文 書 送 交 新 委 出 的 管 委 會 。 管 委 會 須 保 留 該 等 文 書 至 少 12 個 月 。

    • (2) 如 業 主 會 議 未 能 通 過 決 議 成 立 法 團 和 委 出 管 委 會 , 召 集 人 須 保 留 所 有 收 到 的 委 任 代 表 的 文 書 至 少 12 個 月 。


  • 向 土 地 註 冊 處 處 長 申 請 註 冊 成 為 法 團

    • (3) 新 委 出 的 管 委 會 須 在 有 關 業 主 會 議 舉 行 後 的 28 天 內 , 以 指 定 的 表 格 ( 附 個 人 資 料 說 明 ) 向 土 地 註 冊 處 處 長 申 請 註 冊 成 為 法 團 。

    • (4) 申 請 書 須 連 同 下 列 文 件 一 併 遞 交 :
      • (i) 有 關 建 築 物 的 公 契 副 本 一 份 ;

      • (ii) 委 出 管 委 會 和 委 任 委 員 、 主 席 、 副 主 席 ( 如 設 立 的 話 ) 、 秘 書 和 司 庫 的 決 議 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 ) 或 其 他 文 件 ( 例 如 會 議 紀 錄 ) 的 認 證 副 本 ;

      • (iii) 管 委 會 主 席 或 秘 書 的 聲 明 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 ), 聲 明 已 遵 守 條 例 委 出 管 委 會 ;

      • (iv) 各 管 委 會 委 員 的 申 報 資 格 陳 述 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 ), 陳 述 他 們 並 非 條 例 附 表 2 第 4(1)(a) 或 第 4(1)(b) 段 所 描 述 的 人 。
        ( 秘 書 在 收 到 管 委 會 委 員 陳 述 書 後,須 填 妥 提 交 陳 述 確 認 書 ( 附 個 人 資 料 說 明 ) 。 管 委 會 在 向 土 地 註 冊 處 遞 交 申 請 書 時 , 須 一 併 提 交 由 秘 書 簽 妥 的 確 認 書 。 )
        ( 如 委 出 管 委 會 的 業 主 會 議 是 根 據 ︰
        • 條 例 第 3 條 召 開 , 而 業 主 是 以 載 列 表 格 紀 錄 委 任 召 集 人 的 決 定 , 管 委 會 在 向 土 地 註 冊 處 遞 交 申 請 書 時 , 可 以 同 時 提 交 有 關 表 格 , 以 證 明 召 集 人 的 委 任 。


    • (5) 就 上 文 第 4 ( i v ) 段 所 提 述 的 陳 述 書, 獲 委 任 的 管 委 會 委 員 須 在 一 名 見 證 人 面 前 簽 署 陳 述 書 , 並 由 見 證 人 在 陳 述 書 上 簽 署 確 認 該 委 員 簽 名 的 真 確 性 。 見 證 人 可 以 是 任 何 年 滿 1 8 歲 的 人 士 , 例 如 家 人 、 鄰 居 或 其 他 管 委 會 委 員 。 該 委 員 可 在 香 港 境 內 或 境 外 作 出 申 報 。

    • (6) 管 委 會 主 席 或 秘 書 宜 親 自 到 土 地 註 冊 處 辦 事 處 辦 理 申 請 手 續 , 以 及 繳 付 所 需 費 用 。 在 遞 交 申 請 書 前 , 可 先 行 預 約 , 以 節 省 時 間 。

      ( 如 管 委 會 主 席 或 秘 書 是 法 人 團 體 , 其 代 表 到 土 地 註 冊 處 辦 事 處 辦 理 申 請 手 續 時 , 須 攜 帶 該 團 體 的 印 章 或 圖 章 。 )

    • (7) 視 乎 個 別 情 況 , 土 地 註 冊 處 約 需 1 至 3 個 月 時 間 辦 理 有 關 申 請 。 如 希 望 在 1 個 月 內 完 成 註 冊 程 序 , 須 在 遞 交 申 請 書 時 以 書 面 說 明 原 因 。


  • 展 示 法 團 註 冊 證 書 副 本

    • (8) 土 地 註 冊 處 處 長 在 審 批 法 團 註 冊 申 請 後 , 會 在 收 取 有 關 費 用 後 向 獲 批 的 法 團 發 出 一 份 註 冊 證 書 。

    • (9) 法 團 成 立 日 期 為 土 地 註 冊 處 發 出 註 冊 證 書 當 日 。 由 發 出 註 冊 證 書 當 日 起 , 當 其 時 的 業 主 即 成 為 一 個 永 久 延 續 的 法 人 團 體 , 而 新 委 出 的 管 委 會 即 當 作 為 法 團 的 第 一 屆 管 委 會 。

    • (10) 管 委 會 須 按 照 條 例 第 11 條 的 規 定 , 在 建 築 物 內 的 顯 眼 處 展 示 下 列 文 件 ︰

      • (i) 法 團 註 冊 證 書 的 副 本 ; 以 及

      • (ii) 法 團 註 冊 辦 事 處 的 通 告 ( 如 辦 事 處 設 於 建 築 物 內 的 話 ) ; 或

      • (iii) 法 團 註 冊 辦 事 處 通 告 的 副 本 , 但 其 上 批 註 有 註 冊 辦 事 處 的 地 址 ( 如 辦 事 處 並 非 設 於 建 築 物 內 的 話 ) 。


    • (11) 如 法 團 註 冊 辦 事 處 並 非 設 於 建 築 物 內 , 管 委 會 須 把 註 冊 辦 事 處 的 通 告 展 示 於 辦 事 處 的 顯 眼 處 。


  • 法 團 登 記 冊

    • (12) 土 地 註 冊 處 處 長 備 存 法 團 登 記 冊 , 並 准 許 任 何 人 在 任 何 合 理 時 間 查 閱 登 記 冊 。 法 團 登 記 冊 載 列 法 團 名 稱 、 建 築 物 名 稱 ( 如 有 的 話 ) 及 地 址 、 法 團 註 冊 辦 事 處 的 地 址 , 以 及 管 委 會 全 體 委 員 的 姓 名 和 地 址 等 。 即 使 秘 書 及 司 庫 並 非 管 委 會 委 員 , 其 姓 名 和 地 址 也 會 列 載 於 法 團 登 記 冊 內 。

    • (13) 列 載 於 法 團 登 記 冊 內 的 資 料 如 有 任 何 變 動 , 管 委 會 秘 書 須 在 28 天 內 以 土 地 註 冊 處 處 長 指 明 的 格 式 , 通 知 土 地 註 冊 處 處 長 。


  • 備 存 業 主 登 記 冊

    • (14) 管 委 會 秘 書 須 備 存 載 有 建 築 物 各 單 位 業 主 名 稱 和 地 址 的 登 記 冊 。 單 位 如 已 承 造 按 揭 , 秘 書 須 在 登 記 冊 內 紀 錄 已 登 記 承 按 人 的 名 稱 和 地 址 。

    • (15) 除 非 管 委 會 秘 書 接 獲 業 主 或 已 登 記 承 按 人 的 書 面 通 知 , 表 示 須 在 登 記 冊 上 紀 錄 其 他 地 址 , 否 則 業 主 的 地 址 須 為 其 擁 有 單 位 的 地 址 , 而 已 登 記 承 按 人 的 地 址 須 為 已 登 記 按 揭 契 約 上 所 載 的 地 址 。

    • (16) 管 委 會 秘 書 須 不 時 就 單 位 業 主 和 已 登 記 承 按 人 的 變 動 修 訂 登 記 冊 內 的 資 料 。